如今停車難成為制約商業(yè)體發(fā)展的大痛點(diǎn)。不過(guò)，在痛點(diǎn)中也隱藏著車場(chǎng)資產(chǎn)管理對(duì)于商業(yè)綜合體資產(chǎn)價(jià)值提升的可觀空間，停車難是困境，同時(shí)也是機(jī)遇。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，年初時(shí)購(gòu)物中心停車場(chǎng)數(shù)量達(dá)到58.6萬(wàn)個(gè)，停車場(chǎng)建筑面積為2280萬(wàn)㎡，幾乎是總商業(yè)建筑面積的30％。伴隨著需求的不斷增加，作為購(gòu)物中心的重要配套設(shè)施的停車場(chǎng)，不止承擔(dān)著基本的停車職能，還承擔(dān)著與場(chǎng)內(nèi)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理行程有機(jī)結(jié)合的重要任務(wù)。
合理的停車場(chǎng)應(yīng)該是商業(yè)體量和停車位數(shù)量構(gòu)成科學(xué)比例，而現(xiàn)在很多商場(chǎng)存在刻意多建，超出指標(biāo)，造成資源浪費(fèi)。此外，不合理的動(dòng)線設(shè)計(jì)造成停車效率低下，無(wú)法實(shí)現(xiàn)智能化導(dǎo)致管理成本居高不下等等也是商場(chǎng)車場(chǎng)管理普遍存在的問(wèn)題。這樣的情況下，車場(chǎng)管理技術(shù)革命能夠?yàn)樯虉?chǎng)資產(chǎn)價(jià)值再生帶來(lái)的可提升空間就顯得格外可觀。
11月22日，在贏商網(wǎng)于北京·陽(yáng)光海天總部舉辦沙龍活動(dòng)，以“車場(chǎng)資產(chǎn)管理助力商業(yè)綜合體資產(chǎn)價(jià)值提升”為題展開(kāi)討論，各位嘉賓在觀點(diǎn)的碰撞中尋找優(yōu)質(zhì)答案。
對(duì)話嘉賓
康景物業(yè)集團(tuán)聯(lián)席總裁 劉銘
華僑城商業(yè)副總經(jīng)理 劉勁
金科股份華北區(qū)域公司商業(yè)地產(chǎn)部總經(jīng)理 何山壯
貝殼時(shí)代互聯(lián)網(wǎng)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 副總經(jīng)理 申通
和昌資管運(yùn)營(yíng)管理中心總經(jīng)理 張志遠(yuǎn)
天津陽(yáng)光新業(yè)廣場(chǎng)購(gòu)物中心 副總經(jīng)理 張鈺
廊坊大拇指廣場(chǎng)總經(jīng)理 段彬
中國(guó)香河云天國(guó)際廣場(chǎng)總經(jīng)理 石偉峰
喜隆多新國(guó)際購(gòu)物中心商管部副總經(jīng)理 江欣
華遠(yuǎn)商業(yè)物業(yè)工程總監(jiān) 康榮峰
盈石（北京）資產(chǎn)管理有限公司 運(yùn)營(yíng)中心副總經(jīng)理 杜研
高力國(guó)際華北區(qū)物業(yè)及資產(chǎn)管理部 專案經(jīng)理 高祺
保利物業(yè)管理（北京）有限公司 前介交樓維保服務(wù)中心 經(jīng)理 馮薇薇
覓食森林 招商總監(jiān) 王嘉
金寶匯購(gòu)物中心工程部經(jīng)理 田海建
大興綠地繽紛城物業(yè)工程部經(jīng)理 陳君紅
陽(yáng)光海天董事長(zhǎng)兼CEO 閆亮
陽(yáng)光海天停簡(jiǎn)單創(chuàng)始人、副總裁 劉保君
贏商網(wǎng)華北區(qū)域中心總經(jīng)理 衛(wèi)芃
（排名不分先后）
交流分享
沙龍開(kāi)始，陽(yáng)光海天董事長(zhǎng)兼CEO閆亮帶來(lái)關(guān)于《中國(guó)停車行業(yè)價(jià)值及發(fā)展戰(zhàn)略》的主題分享。
從2015年開(kāi)始，逐漸大家意識(shí)到了停車不是單純的從地產(chǎn)作為資產(chǎn)的角度或者作為運(yùn)營(yíng)角度的補(bǔ)充，發(fā)現(xiàn)停車難是個(gè)社會(huì)話題，每個(gè)城市都面臨，停車逐漸被大家認(rèn)知。
陽(yáng)光海天從2015年開(kāi)始做轉(zhuǎn)型，更多的是關(guān)注停車方案的解決，更多的去關(guān)注停車資產(chǎn)的價(jià)值。對(duì)于中國(guó)停車市場(chǎng)的分析，為大家提供幾組數(shù)據(jù)。
第二，車位增量需求。國(guó)內(nèi)車位資源稀缺，至少有五千萬(wàn)個(gè)停車泊位缺口，同時(shí)這個(gè)缺口還在動(dòng)態(tài)擴(kuò)大。陽(yáng)光海天參與些城市的公共資源、公共土地，原來(lái)是些公共的場(chǎng)景的土地，來(lái)新增停車泊位。這是個(gè)將近十萬(wàn)億規(guī)模的投資機(jī)會(huì)。
第三，停車費(fèi)的交易規(guī)模。馬路邊劃線的汽車泊位每年交易規(guī)模大概在900多億，在路外商業(yè)類的停車場(chǎng)，每年交易規(guī)模大概是4200億。到2021年，中國(guó)停車費(fèi)的年度交易規(guī)模大概是萬(wàn)億左右。
第四，后期服務(wù)的交易場(chǎng)景，流量入口。停車場(chǎng)毫無(wú)疑問(wèn)是后汽車服務(wù)重要的入口。
陽(yáng)光海天目前在全國(guó)共管理了300多個(gè)大型停車場(chǎng)，12年的時(shí)間，覆蓋了20多萬(wàn)車位，在全國(guó)40多個(gè)城市都有我們運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目。這20多萬(wàn)車位在中國(guó)還是排名，排在我們后面的運(yùn)營(yíng)公司很少有超過(guò)5萬(wàn)的。陽(yáng)光海天雖然是中國(guó)，但是其實(shí)跟國(guó)外的同類公司比有巨大差距，他們是經(jīng)過(guò)二三十年的發(fā)展。但中國(guó)的車位的數(shù)量、總量需求是的，所以在中國(guó)有比較大的比較空間。
在閆亮對(duì)國(guó)內(nèi)停車行業(yè)進(jìn)行精彩分析之后，停簡(jiǎn)單創(chuàng)始人VP 劉保君也進(jìn)行了《從停車體驗(yàn)到新商業(yè)時(shí)代的資產(chǎn)價(jià)值再生》專項(xiàng)分享，揭秘停車場(chǎng)資產(chǎn)管理的技術(shù)與資產(chǎn)價(jià)值再生的原理。
劉保君表示：“通過(guò)停車場(chǎng)的智能化升級(jí)，停車經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)將上傳至后臺(tái)，會(huì)規(guī)避掉人為收費(fèi)過(guò)程中產(chǎn)生的所有灰色利益鏈條，并且能成功解決商業(yè)項(xiàng)目停車難問(wèn)題。比如朝陽(yáng)大悅城的停車系統(tǒng)，通過(guò)我們的全面升級(jí)，停車?yán)U費(fèi)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了用app、微信公眾號(hào)還有架設(shè)的自主繳費(fèi)機(jī)，能非常便捷的停車?yán)U費(fèi)，由此帶來(lái)車流的劇增，為商業(yè)的引流帶來(lái)的無(wú)限價(jià)值。”
在分享的第二部分內(nèi)容，劉保軍介紹了停車場(chǎng)的場(chǎng)景塑造，他認(rèn)為停車場(chǎng)里面的可以延伸出多種場(chǎng)景，將會(huì)為停車場(chǎng)空間價(jià)值無(wú)限賦能。
比如汽車服務(wù)場(chǎng)景，可以布局汽車美容、代客泊車、分時(shí)租賃，這些業(yè)態(tài)將會(huì)大提升車主體驗(yàn)感并增加消費(fèi)者黏性。
廣告場(chǎng)景。像適當(dāng)?shù)耐扑屯＼噲?chǎng)內(nèi)的坡道廣告、閘道廣告，既能提升商業(yè)收益，同時(shí)又能滿足消費(fèi)者的訴求。
倉(cāng)儲(chǔ)場(chǎng)景。對(duì)于停車場(chǎng)內(nèi)和商業(yè)體內(nèi)的自助倉(cāng)和自助柜，也是停車場(chǎng)非常好的價(jià)值的提升和延伸。
劉保君也對(duì)智慧停車表達(dá)了看法，他認(rèn)為智慧停車將成為眾多萬(wàn)億級(jí)新興產(chǎn)業(yè)的資源交匯點(diǎn)。他表示：“通過(guò)智能車派識(shí)別系統(tǒng)，停車場(chǎng)內(nèi)的導(dǎo)視系統(tǒng)會(huì)精準(zhǔn)的引導(dǎo)車主到空余位置進(jìn)行停放，離場(chǎng)的時(shí)候，通過(guò)手機(jī)app、場(chǎng)內(nèi)架設(shè)的二維碼、電梯廳和自助繳費(fèi)系統(tǒng)，可以從多渠道進(jìn)行繳費(fèi)服務(wù)。”
因?yàn)橥＼噲?chǎng)的滿意度是建筑體滿意度非常重要的個(gè)部分，所以停簡(jiǎn)單在改造完的停車場(chǎng)，周轉(zhuǎn)率、車位利用率、日均車流、電子優(yōu)惠和線上系統(tǒng)交易、會(huì)員系統(tǒng)對(duì)接、電子支付等等也都有了顯著改善，用戶的滿意度是非常高的，且為整個(gè)物業(yè)服務(wù)提升了很多價(jià)值。
在參觀陽(yáng)光海天集團(tuán)總部的遠(yuǎn)程控制中心后，沙龍進(jìn)行研討環(huán)節(jié)，進(jìn)步探究購(gòu)物中心與車場(chǎng)資產(chǎn)管理間的微妙關(guān)系，車場(chǎng)資產(chǎn)管理又將如何助力商業(yè)綜合體實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值提升。
華僑城商業(yè)副總經(jīng)理 劉勁
如果前期規(guī)劃階段沒(méi)有做好導(dǎo)致停車場(chǎng)的拐彎半徑不夠、層高不夠、動(dòng)線設(shè)計(jì)不合理，實(shí)際上后期軟件再介入時(shí)都是很困難的。
現(xiàn)在停車的時(shí)候大家有個(gè)感受，有時(shí)候找車位倒不是很擔(dān)心，主要是出入口。比如購(gòu)物中心怎么讓客人便捷的找到停車場(chǎng)入口，實(shí)際上這是每個(gè)顧客從心理上暗示上關(guān)心的些問(wèn)題。
康景物業(yè)集團(tuán)聯(lián)席總裁 劉銘
金科股份華北區(qū)域公司商業(yè)地產(chǎn)部總經(jīng)理 何山壯
我相信隨著地產(chǎn)進(jìn)入下半場(chǎng)之后，很多開(kāi)發(fā)商持有大mall的機(jī)會(huì)越來(lái)越少，相反來(lái)講，停車場(chǎng)怎么管、怎么運(yùn)營(yíng)、怎么產(chǎn)生收益、怎么樣反哺商業(yè)團(tuán)隊(duì)，我認(rèn)為這部分是個(gè)很大的市場(chǎng)，而且是個(gè)被地產(chǎn)人自己看low了的低效資產(chǎn)，但這是個(gè)很好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
盈石（北京）資產(chǎn)管理有限公司運(yùn)營(yíng)中心副總經(jīng)理 杜研
喜隆多新國(guó)際購(gòu)物中心商管部副總經(jīng)理 江欣
保利物業(yè)管理（北京）有限公司 前介交樓維保服務(wù)中心 經(jīng)理 馮薇薇
在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)下半場(chǎng)，以后可能拼的是開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)的能力，停車場(chǎng)的收益是我們之前沒(méi)有關(guān)注到的點(diǎn)，經(jīng)過(guò)大家的分享，我認(rèn)為停車場(chǎng)以后還是很有價(jià)值增長(zhǎng)的、變現(xiàn)能力的，值得地產(chǎn)人投入更多的關(guān)注。
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