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交通擁堵、停車難已經(jīng)成為城市病，解決居民“停車難”問題也成為了兩會提案中的熱議話題。奇點(diǎn)君就如何更高效解決城市停車難及建立長效機(jī)制，對陽光海天停車產(chǎn)業(yè)集團(tuán)董事長&CEO閆亮進(jìn)行專訪。

據(jù)公安部統(tǒng)計(jì)，2018年全國注冊登記機(jī)動車機(jī)動車保有量已達(dá)3.27億輛，但停車泊位的建設(shè)卻嚴(yán)重滯后，在北上廣深這樣的超大型城市甚至是二三線城市，“停車難”在城市化進(jìn)程中顯得尤為突出，已經(jīng)成為城市病。而如何解決居民“停車難”問題也成為了剛剛結(jié)束的全國“兩會”提案、議案中的熱議話題。為此，鳳凰網(wǎng)奇點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)專訪了陽光海天停車產(chǎn)業(yè)集團(tuán)董事長&CEO閆亮，閆亮在分享了他十幾年的停車產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗(yàn)之時(shí)，就解決城市停車難及建立長效機(jī)制也提出了若干建議。

圖/ 陽光海天停車產(chǎn)業(yè)集團(tuán)董事長兼CEO 閆亮

我國停車行業(yè)正朝著智能化、物聯(lián)化、共享化的方向迅猛發(fā)展，但在實(shí)際情況中停車難等問題卻長期困擾各方。閆亮認(rèn)為，從根本上解決停車難問題，需要政府、企業(yè)和個(gè)人等多方共同努力。

閆亮認(rèn)為，應(yīng)鼓勵(lì)大家盡量少開車，減少駕車頻次，多使用公共交通。而對車位等稀缺資源，可以通過價(jià)格杠桿合理配置。

此外，還應(yīng)該增加現(xiàn)有停車場的運(yùn)營效率，結(jié)合時(shí)間、空間和周轉(zhuǎn)率等因素進(jìn)行新的場景配置。國內(nèi)的停車互聯(lián)網(wǎng)公司停簡單就通過升級改造提高停車場的運(yùn)營效率，在定程度上降低了停車場的運(yùn)營成本；電子支付將會大大提升車主的停車體驗(yàn)。，通過盤活存量、擴(kuò)大增量，增加泊位供給。

「創(chuàng)業(yè)初期很難看得那么遠(yuǎn)，但是初入停車產(chǎn)業(yè)，發(fā)現(xiàn)它還是門不錯(cuò)的生意」，中商產(chǎn)業(yè)研究院曾預(yù)測，我國有6000萬的停車缺口，停車行業(yè)未來將是個(gè)十萬億級的龐大市場。

圖/陽光海天公司logo

從2006年成立到現(xiàn)在，陽光海天已經(jīng)走過了13個(gè)年頭。從系列的數(shù)據(jù)來看，陽光海天無疑是停車產(chǎn)業(yè)以運(yùn)營管理見長的佼佼者。

目前，陽光海天管理著全國40余個(gè)城市的數(shù)百個(gè)停車場，擁有20余萬個(gè)停車位，并在快速的增長中，代表案例包含中央電視臺新址、上海虹橋機(jī)場、中國腫瘤醫(yī)院、環(huán)球貿(mào)易中心、朝陽大悅城、中國海洋大學(xué)等300余個(gè)。

同時(shí)，陽光海天已經(jīng)被中糧、萬達(dá)、華潤、遠(yuǎn)洋、金隅、龍湖、萬科等房企以及太平戴維斯、仲量聯(lián)行等國際物業(yè)公司確定為停車領(lǐng)域的指定合作伙伴，并與葛洲壩集團(tuán)、中房集團(tuán)、紅星美凱龍、蘇寧、永旺永樂等建立了戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。

對于陽光海天，閆亮有著清晰的發(fā)展規(guī)劃。路走來的陽光海天迎來了它的個(gè)五年規(guī)劃，在快速增加運(yùn)營泊位規(guī)模的同時(shí)，落地城市級停車項(xiàng)目，助力智慧城市交通建設(shè)。

「從2017年算起，陽光海天五年內(nèi)的目標(biāo)是，達(dá)成100萬個(gè)車位的運(yùn)營規(guī)?！?。

停車行業(yè)迄今為止且的私募投資，管理著20多萬個(gè)車位，停簡單的聯(lián)合創(chuàng)始人，閆亮顯然是中國停車行業(yè)的開拓者，「中國停車行業(yè)剛起步時(shí)，準(zhǔn)入門檻相對而言較低，然而只要通過認(rèn)真運(yùn)營和努力管理，精細(xì)化程度高于其他人，就能更快速地打開市場」。

在停車產(chǎn)業(yè)小企業(yè)數(shù)量眾多的當(dāng)下，搶占市場份額的多少以及運(yùn)營能力的高低已經(jīng)成為業(yè)主方選擇合作伙伴的重要參照。而毋庸置疑，足夠多的項(xiàng)目案例和客戶資源已經(jīng)令陽光海天擁有同行企業(yè)無法比肩的優(yōu)勢。

圖/陽光海天榮譽(yù)墻

在打造陽光海天的過程中，閆亮明顯不滿足于只做停車運(yùn)營管理公司，而是面拓展泊位搶占市場份額，面向打造全產(chǎn)業(yè)鏈延伸。

至此，陽光海天成為了家從咨詢設(shè)計(jì)到施工、運(yùn)營站式的解決方案提供商，同時(shí)陽光海天還在不斷向外延伸提供增值服務(wù)，如洗車、汽車美容、維修保養(yǎng)、保險(xiǎn)等汽車服務(wù)，為合作方提供數(shù)據(jù)洞察，在車主的手機(jī)APP上添加精準(zhǔn)營銷、打折信息、廣告等業(yè)務(wù)。

「這是個(gè)比停車運(yùn)營商角色更輕、邊際效益更大、更有利潤空間的商業(yè)模式」，閆亮總結(jié)道。

外界普遍認(rèn)為，停車產(chǎn)業(yè)是個(gè)準(zhǔn)入門檻很低的行業(yè)，但從2016年開始，這細(xì)分賽道卻越加火熱，目前這種“快速發(fā)展”體現(xiàn)在融資估值和收并購上，對于陽光海天而言，未來的趨勢無非兩個(gè)詞：金融化和智能化。

而從去年起，停車位的資產(chǎn)運(yùn)營已是如火如荼。

圖/閆亮

「經(jīng)過野蠻生長之后，停車行業(yè)正迎來新輪洗牌。在這個(gè)過程中，陽光海天通過提高對停車位的有效利用和管理，可以大幅提升商業(yè)地產(chǎn)停車資產(chǎn)的運(yùn)營效益。場資本游戲中，擁有重資產(chǎn)者可能成為贏家」。

進(jìn)入停車資管時(shí)代，像停車位這樣的分散資產(chǎn)就有了更大的投資價(jià)值，而不是僅僅被作為“沉睡資產(chǎn)”。

具體而言，應(yīng)收賬款保理或者車位資產(chǎn)租賃，都可以幫助開發(fā)商或車位擁有者盤活車位資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)和可持續(xù)發(fā)展。近期，陽光海天投資近億元，獲得了天津遠(yuǎn)洋國際中心A區(qū)停車場10年經(jīng)營權(quán)租賃和B區(qū)停車場車位產(chǎn)權(quán)收購，這也意味著陽光海天轉(zhuǎn)型資產(chǎn)運(yùn)營邁出了堅(jiān)實(shí)的步。

事實(shí)上，此前已經(jīng)有多家金融機(jī)構(gòu)涉及到這種案例的操作，陽光海天也與多家金融機(jī)構(gòu)在合作推進(jìn)此項(xiàng)業(yè)務(wù)。

此外，資產(chǎn)證券化（ABS）也是盤活存量車位的可行方式?！竿＼嚻髽I(yè)同開發(fā)商的合作絕對是雙贏，方面，停車場提效降本明顯，收入增幅大多達(dá)到50%以上；另方面，有著良好現(xiàn)金流的停車資產(chǎn)還有很大的資產(chǎn)證券化空間」，閆亮說。

「停車場是商場的大堂」，閆亮這句話體現(xiàn)了停車設(shè)施對于線下商業(yè)體驗(yàn)的重要程度。

新零售是近幾年的熱詞。純線上電商紅利的天花板已經(jīng)出現(xiàn)，許多品牌開始重返線下，將線下體驗(yàn)感的提升放到與線上運(yùn)營同等重要的位置上來。在這點(diǎn)上，陽光海天聯(lián)合停簡單，已經(jīng)切入進(jìn)來，全面賦能商業(yè)運(yùn)營。

圖/停車場模擬后臺

商場停車場直是陽光海天的主攻市場，閆亮對于商場細(xì)分市場有著非常深入的研究，而商場停車不同于住宅停車，主要服務(wù)對象為消費(fèi)者，有其特殊性：

「停車場毫無疑問是商場運(yùn)營服務(wù)中重要的流量入口，以互聯(lián)網(wǎng)的視角基于停車場景搭建流量入口，鏈接新能源汽車、充電場景以及衣食住行等各種業(yè)態(tài)，形成人-車-生活的場景閉環(huán)。」

在閆亮看來，陽光海天和停簡單能給商場帶來的，不單是更高的停車效率、更優(yōu)越的停車體驗(yàn)，而且能夠改善商場服務(wù)品質(zhì)，引來更多客流，同時(shí)還伴隨著停車場運(yùn)營成本的降低。

以北京新薈城購物中心為例，數(shù)據(jù)顯示，其停車場在接入陽光海天與停簡單后，通過資產(chǎn)管理和智能化改造提升，車流量增加了27%、電子支付率上升至91%。同時(shí)，停車場運(yùn)營人力成本減少60%，初步實(shí)現(xiàn)停車場智能化無人值守管控。

閆亮強(qiáng)調(diào)，停車場早就不再是簡單的物理空間，今后車聯(lián)網(wǎng)、停車充電、無人駕駛等重要場景或許都要在停車場來完成，基于停車場的數(shù)字化管理所產(chǎn)生的巨大數(shù)據(jù)庫擁有非常大的想象空間。

奇點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)：據(jù)悉，陽光海天也正在做金融方面的嘗試。那么，專注停車領(lǐng)域多年的陽光海天，要如何將停車場金融化？

閆亮：目前，中國汽車保有量前30大城市停車費(fèi)收費(fèi)規(guī)模超過1000億元，每年新增車位資產(chǎn)價(jià)值超過10000億元。中國停車產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為個(gè)快速發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)。

停車場資產(chǎn)是個(gè)小眾資產(chǎn)，但是為什么受到大家關(guān)注？這是因?yàn)榈禺a(chǎn)和金融的互動——金融在布局全產(chǎn)業(yè)鏈的不動產(chǎn)，而地產(chǎn)也在金融化。在“資產(chǎn)荒”的情況下尋找哪些資產(chǎn)是有現(xiàn)金流的、可以證券化的，促成了停車資產(chǎn)這洼地的價(jià)值發(fā)現(xiàn)。

正是停車資產(chǎn)具有不動產(chǎn)屬性的同時(shí)，也具有金融屬性，讓越來越多的停車物業(yè)從此前的出售為主轉(zhuǎn)向自持為主，通過改變原來粗放的運(yùn)營模式，逐漸轉(zhuǎn)化為精細(xì)化的運(yùn)營，提質(zhì)增效。

奇點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)：陽光海天與許多商業(yè)地產(chǎn)商也進(jìn)行了合作，在你看來，購物中心的停車場應(yīng)該如何設(shè)計(jì)和管理？此外，購物中心所擁有的體驗(yàn)式消費(fèi)如何發(fā)揮其線下優(yōu)勢？

閆亮：停車場是商場的大堂，隨著私家車的普及，停車設(shè)施在人們心中的重要性日益凸顯，其現(xiàn)代化程度也直接影響著消費(fèi)者的出行體驗(yàn)。

有消費(fèi)者表示，自己不會因?yàn)閭€(gè)洗手間“棄逛”個(gè)商場，卻有可能因?yàn)橥＼噲龅拇尾涣俭w驗(yàn)，放棄再去這個(gè)地方，而個(gè)高科技的智慧停車場，則會給商場大大“加分”。

商場運(yùn)營者常常會要求將導(dǎo)車、尋車功能接入商戶原有的APP，方便車主購物停車；希望停車場的運(yùn)營能夠與會員積分進(jìn)行對接，實(shí)現(xiàn)購物車主停車優(yōu)惠；需要自己的商業(yè)類信息能及時(shí)精準(zhǔn)地推送給車主等等。

陽光海天有著近百人的研發(fā)團(tuán)隊(duì)，根據(jù)商業(yè)綜合體的需求特點(diǎn)，對產(chǎn)品進(jìn)行研究開發(fā)，對我們而言，這不僅僅局限于簡單的導(dǎo)車、收費(fèi)等設(shè)備，更多的還是后臺的復(fù)雜應(yīng)用。

奇點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)：目前公司的運(yùn)營狀況如何？未來3-5年內(nèi)，對陽光海天和停簡單有什么規(guī)劃？

閆亮：目前，陽光海天服務(wù)停車場覆蓋全國 40 余個(gè)城市，代表案例包含中央電視臺新址、上海虹橋機(jī)場、中國腫瘤醫(yī)院、環(huán)球貿(mào)易中心、大悅城、中國海洋大學(xué)等全國 300 余個(gè)。

已形成以高精尖的咨詢能力為引導(dǎo)，以數(shù)據(jù)化、模型化、模式化的資產(chǎn)管理能力為核心，以簡單化、標(biāo)準(zhǔn)化、可復(fù)制化的運(yùn)營管理能力為基礎(chǔ)，以金融與互聯(lián)網(wǎng)能力為雙翼，以商業(yè)平臺開發(fā)能力為長尾的產(chǎn)業(yè)鏈戰(zhàn)略布局。

從2017年算起，我們五年內(nèi)的目標(biāo)是，達(dá)成100萬車位的運(yùn)營規(guī)模，繼續(xù)擴(kuò)展泊位搶占市場份額。