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【人物簡(jiǎn)介】

江沁園，陽(yáng)光海天停車產(chǎn)業(yè)集團(tuán)總裁，先后任職寶潔、貝恩公司、陽(yáng)光100集團(tuán)，在房地產(chǎn)管理、投資咨詢、以及市場(chǎng)營(yíng)銷領(lǐng)域有著超過(guò)25年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。

物中心，連著兩棟寫字樓，陽(yáng)光海天提出的理念，就是讓使用頻率比較高的人，盡量留比較好的車位，使他進(jìn)出更方便，比如負(fù)二層，我們會(huì)采取月租的方式，來(lái)滿足客戶的需求。

但是有的月租顧客，個(gè)車位，天只占用次，這樣比較浪費(fèi)，這是需要調(diào)整的。通過(guò)資產(chǎn)管理的理念，我們讓個(gè)停車場(chǎng)在同樣的時(shí)間段內(nèi)能夠容納更多的車。這就可以解決車位蓋少了，如何容納更多的車的問(wèn)題。

另外，我們?cè)谫Y產(chǎn)管理的手段里面，包括定價(jià)、優(yōu)惠政策，以及如何識(shí)別、甄別，應(yīng)該給誰(shuí)優(yōu)惠，哪類來(lái)停車的人，不應(yīng)該優(yōu)惠，我們現(xiàn)在有種很好的方法論，支撐我們做決策，基本都可以使停車場(chǎng)運(yùn)營(yíng)水平得到提升。

問(wèn)：陽(yáng)光海天的運(yùn)營(yíng)手段與其他企業(yè)相比，有什么不同之處？

江沁園：我們推出的個(gè)很大的手段，就是無(wú)人化，不少車場(chǎng)也在做無(wú)人化，但是他們的無(wú)人化和我們的無(wú)人化是不樣的，我們無(wú)人化的特點(diǎn)是風(fēng)險(xiǎn)低。

有很多車場(chǎng)的無(wú)人化是硬來(lái)的，就是把人取消了，后面管理的問(wèn)題大堆，比如車主真的到達(dá)了，之前沒(méi)人交費(fèi)，后面排很多車，造成些管理問(wèn)題，所以我們?cè)趩?wèn)題的處理上，是增加了個(gè)強(qiáng)大的后臺(tái)。

我們的管理系統(tǒng)有個(gè)監(jiān)控室，可以管理所有車場(chǎng)、所有到場(chǎng)人員，遇到緊急、困難情況時(shí)，我們可以通過(guò)北京這邊，特別是在晚上，沒(méi)有車場(chǎng)管理員的情況下，在北京后臺(tái)主動(dòng)控制它，可以幫客戶支付，或是直接抬桿讓客戶走，所以我們做的無(wú)人化，是真正不影響到客戶滿意度的前提下，去做的無(wú)人化。

問(wèn)：和開(kāi)發(fā)商合作的情況怎么樣？

江沁園：我們大概有百分之六十到七十，都是和開(kāi)發(fā)商合作的，政府類的合作占百分之三十左右，政府項(xiàng)目，比如有機(jī)場(chǎng)、高鐵站、醫(yī)院、學(xué)校這類的，其他大部分項(xiàng)目還是和開(kāi)發(fā)商合作。

在合作模式方面，陽(yáng)光海天從輕到重都做，輕的就是我們像個(gè)單獨(dú)的停車場(chǎng)公司樣，幫開(kāi)發(fā)商管理停車場(chǎng)，管理好這個(gè)車場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，收取些服務(wù)費(fèi)，比較多的方式是保底分成，就是我們把車場(chǎng)管理權(quán)和收費(fèi)權(quán)都收到我們公司，我們保證開(kāi)發(fā)商每年能收入租金是多少，在這個(gè)基礎(chǔ)上，如果超過(guò)多少，再給對(duì)方些高分成，比較重的模式包括我們投資建設(shè)，換若干年的些運(yùn)營(yíng)權(quán)，或者是我們買斷對(duì)方十年、二十年，甚至無(wú)限期。或者有些地方支持車場(chǎng)產(chǎn)權(quán)交易，我們會(huì)去完成些收購(gòu)。

這種情況就是業(yè)主有房產(chǎn)證，可以單獨(dú)把停車場(chǎng)變成個(gè)單獨(dú)的產(chǎn)證，可以過(guò)戶給我們，和買房子是樣的，但是現(xiàn)在，大部分城市不支持獨(dú)立停車場(chǎng)過(guò)戶。

問(wèn)：商場(chǎng)的地下停車場(chǎng)投入是怎樣的？

江沁園：投入有少有多，般做的好的停車場(chǎng)，我們可能只投入智能化設(shè)備，大概是百萬(wàn)之內(nèi)的量級(jí)，如果涉及整個(gè)翻新，比如地坪，墻面，甚至標(biāo)識(shí)，以及所有監(jiān)控都需要換的話，總體成本還是比較高的。舉個(gè)例子，如果個(gè)中型的停車場(chǎng)，比如還有四百到五百個(gè)車位，我們翻新，也需要五百萬(wàn)到八百萬(wàn)的成本。

問(wèn)：陽(yáng)光海天的核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么？

江沁園：硬件設(shè)備以及智能停車設(shè)備，在中國(guó)來(lái)說(shuō)，已經(jīng)比較成熟。

我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力是“七十和三十的問(wèn)題”，其他企業(yè)只是實(shí)現(xiàn)了支付到閘的信息錄入以及收費(fèi)，只完成了整個(gè)鏈條三十的工作，后面有百分之七十的工作，陽(yáng)光海天會(huì)做，比如在停車場(chǎng)里，我們的系統(tǒng)直接和樓上的B端，比如餐廳、電影院、幼教這些機(jī)構(gòu)，與他們打通，我們會(huì)做些適當(dāng)?shù)耐扑?，幫B端的客戶，去提升他的消費(fèi)源。

陽(yáng)光海天從開(kāi)始創(chuàng)業(yè)到現(xiàn)在，原來(lái)只是單純的提供服務(wù)，現(xiàn)在也在做產(chǎn)品升級(jí)換代，我們公司從2016年年底，變成個(gè)資本公司，融了大量資金之后，通過(guò)三年多的努力，我們的收入比整個(gè)倒過(guò)來(lái)，之前是服務(wù)類的收入占了公司總營(yíng)業(yè)額收入的百分之八十，現(xiàn)在我們的服務(wù)的總收入還不到百分之十八，反而是高盈利的這種租賃類，或者是停車金融類，比較重資產(chǎn)的項(xiàng)目占了收入的規(guī)模百分之八十。

責(zé)編 陳淑亞

審讀 戴士潮