停車(chē)場(chǎng)行業(yè)具有對(duì)沖通脹、現(xiàn)金流穩(wěn)定、價(jià)格逐步上漲以及泊車(chē)剛性需求等特點(diǎn)，成熟的長(zhǎng)期租賃車(chē)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式已經(jīng)在西方取得了市場(chǎng)化的成功，可以給投資者帶來(lái)穩(wěn)定的收益回報(bào)，是目前國(guó)外險(xiǎn)資、大型機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)投資配置的重要選擇。在中國(guó)，停車(chē)產(chǎn)業(yè)直被低估，但中國(guó)具有機(jī)動(dòng)車(chē)保有量基數(shù)大，停車(chē)位需求缺口大，隨著中國(guó)積的停車(chē)政策陸續(xù)出臺(tái)、行業(yè)智能技術(shù)的升級(jí)以及ABS、PPP、產(chǎn)業(yè)投資基金、企業(yè)債券等金融工具的助力，中國(guó)停車(chē)產(chǎn)業(yè)迎來(lái)了新的黃金機(jī)遇。 — 停車(chē)產(chǎn)業(yè)空間巨大 — 在大中城市里，出行的難題已經(jīng)從坐不到車(chē)變成了停不了車(chē)。開(kāi)車(chē)20分鐘，搶車(chē)位半小時(shí)已經(jīng)成為了都市出行常態(tài)。特別是在寸土寸金的、二線城市，停車(chē)位單價(jià)比商品房住宅更貴的新聞已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮。隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加速，汽車(chē)的保有量飛速增長(zhǎng)，自2010年起，中國(guó)汽車(chē)保有量就穩(wěn)居世界第二，并且每年以超過(guò)10%的速度遞增。截至2017年，中國(guó)汽車(chē)保有量已達(dá)2.05億輛，預(yù)計(jì)2019年有望超越美國(guó)達(dá)到2.8億輛左右，成為汽車(chē)保有量世界大國(guó)。不難預(yù)測(cè)，汽車(chē)保有量的激增、城市車(chē)位配比失衡，也使停車(chē)成為中國(guó)城市級(jí)難題。
根據(jù)交通委登記備案車(chē)位數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)二線城市的機(jī)動(dòng)車(chē)與車(chē)位的配比是1：0.5，甚至更低。而在國(guó)外城市發(fā)展過(guò)程中，汽車(chē)保有量與車(chē)位建設(shè)是同比例上升，歐美城市的機(jī)動(dòng)車(chē)跟車(chē)位配比穩(wěn)定在1：1.2（1輛機(jī)動(dòng)車(chē)配比1.2個(gè)車(chē)位），國(guó)內(nèi)停車(chē)位缺口在億個(gè)以上，存在巨大需求上漲空間。
中國(guó)當(dāng)前已經(jīng)建設(shè)的車(chē)場(chǎng)，還存在著車(chē)位的空置時(shí)間和周轉(zhuǎn)率還并沒(méi)有完全釋放，空置車(chē)位的信息無(wú)法讓停車(chē)的用戶知道，這就造成了人流的特點(diǎn)跟車(chē)位的配置信息不對(duì)稱。停車(chē)場(chǎng)的資源不能被沒(méi)有被充分利用。交通主管部門(mén)和出行市場(chǎng)同樣迫切需要具有停車(chē)專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)管理能力的公司，提高車(chē)位運(yùn)營(yíng)效率，提升車(chē)主泊車(chē)體驗(yàn)。
▲主要城市停車(chē)位配比：備案車(chē)位數(shù)/汽車(chē)數(shù) (2016)
數(shù)據(jù)來(lái)源：專(zhuān)家訪談，行業(yè)報(bào)告
▲中國(guó)機(jī)動(dòng)車(chē)保有量及同比增長(zhǎng)率
數(shù)據(jù)來(lái)源：專(zhuān)家訪談，行業(yè)報(bào)告
另方面，停車(chē)收費(fèi)和地產(chǎn)價(jià)格被嚴(yán)重低估。以北京為例，拆遷1平米的住宅，建設(shè)成本要3-5萬(wàn)元人民幣；而建設(shè)個(gè)約10平米的車(chē)位，其拆遷費(fèi)就達(dá)到了30-50萬(wàn)元，而車(chē)位使用權(quán)平均出售價(jià)格僅為10-20萬(wàn)元，其價(jià)值相較國(guó)外車(chē)位和國(guó)內(nèi)的住宅，尚有很大的挖掘空間。對(duì)比西方發(fā)達(dá)的停車(chē)費(fèi)用，中國(guó)停車(chē)費(fèi)用相對(duì)較低。隨著發(fā)改委等主管部門(mén)對(duì)于社會(huì)資本新建車(chē)場(chǎng)收費(fèi)定價(jià)權(quán)的開(kāi)放步伐逐漸加快，未來(lái)市場(chǎng)調(diào)節(jié)的停車(chē)費(fèi)用將有較大的增長(zhǎng)空間。
▲各城市停車(chē)費(fèi)用日均價(jià)格（美元）
數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際 全球中央商務(wù)區(qū)停車(chē)收費(fèi)報(bào)告
— 行業(yè)的轉(zhuǎn)折機(jī)遇 —
肇慶市位于廣東省中部偏西，屬于珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)范圍，端州區(qū)位于西江中下游北岸，是肇慶市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。端州區(qū)轄4個(gè)街道（城東、城西、黃崗、睦崗）、下轄88個(gè)社區(qū)居委會(huì)，總面積152.3平方公里。肇慶市端州區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施完善，產(chǎn)業(yè)層次多元，制造業(yè)發(fā)達(dá)，配套能力強(qiáng)，市場(chǎng)體系較健全，文化開(kāi)放兼容，具有國(guó)內(nèi)流的營(yíng)商環(huán)境。同時(shí)，肇慶市端州區(qū)的地緣、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，汽車(chē)保有量激增的同時(shí)，停車(chē)需求亟待解決。此次陽(yáng)光海天與肇慶市端州區(qū)政府簽訂戰(zhàn)略，將針對(duì)端州區(qū)停車(chē)需求和地理區(qū)域特質(zhì)，對(duì)端州區(qū)主城區(qū)的停車(chē)場(chǎng)資源進(jìn)行整合、提供專(zhuān)業(yè)的停車(chē)專(zhuān)項(xiàng)咨詢規(guī)劃服務(wù)、參與端州區(qū)停車(chē)場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)和后期運(yùn)營(yíng)管理。
憑借智能泊車(chē)技術(shù)的進(jìn)步、產(chǎn)業(yè)政策的逐步完善、ABS（資產(chǎn)證券化）/PPP（政府和社會(huì)資本合作）/企業(yè)債券等金融工具的共同助力，停車(chē)場(chǎng)行業(yè)的發(fā)展即將迎來(lái)新轉(zhuǎn)機(jī)。
首先，隨著技術(shù)的革新以及互聯(lián)網(wǎng)基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，車(chē)場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)效率以及車(chē)位領(lǐng)用率會(huì)有大的提升。 在傳統(tǒng)停車(chē)行業(yè)時(shí)代，由于在完全人工操作的環(huán)境下運(yùn)營(yíng)，技術(shù)水平比較低，在效率方面有很大的缺陷。隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，以及智能設(shè)備的升級(jí)換代，互聯(lián)網(wǎng)+已經(jīng)深入滲透到停車(chē)行業(yè)，制約停車(chē)行業(yè)發(fā)展的效率緊箍咒已經(jīng)被打開(kāi)。
其次，過(guò)去整個(gè)停車(chē)行業(yè)的價(jià)格是政府主管部門(mén)確定，2015年政府對(duì)定價(jià)權(quán)的放開(kāi)，使得投資停車(chē)行業(yè)的社會(huì)資本有了市場(chǎng)化定價(jià)的空間。國(guó)務(wù)院、發(fā)改委、交通部等七部委先后印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)城市停車(chē)設(shè)施建設(shè)指導(dǎo)意見(jiàn)》、《中央定價(jià)目錄》、《關(guān)于進(jìn)步完善機(jī)動(dòng)車(chē)停放服務(wù)收費(fèi)政策指導(dǎo)意見(jiàn)》等政策性文件，明確停車(chē)產(chǎn)業(yè)化、市場(chǎng)化是解決“停車(chē)難”的必由之路。
近些年來(lái)新的政策不斷出臺(tái)，政府部門(mén)明確了從資金支持、停車(chē)場(chǎng)建設(shè)、收費(fèi)市場(chǎng)化定價(jià)、信息化停車(chē)等方面支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展。具體包括推廣采用PPP模式建設(shè)停車(chē)場(chǎng)，簡(jiǎn)化停車(chē)場(chǎng)投資建設(shè)、經(jīng)營(yíng)手續(xù)辦理程序，持續(xù)加大停車(chē)場(chǎng)建設(shè)企業(yè)債券發(fā)行和產(chǎn)業(yè)投資基金規(guī)模，建立停車(chē)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，社會(huì)資本投資停車(chē)設(shè)施服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由經(jīng)營(yíng)者依法自主制定。
此外，在停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)權(quán)方面，法律法規(guī)越來(lái)越完善，在定程度上保護(hù)了停車(chē)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理者們的權(quán)益。這些變化都逐步驅(qū)動(dòng)著整個(gè)停車(chē)行業(yè)的新變革，在資本市場(chǎng)吸引著越來(lái)越多的追捧。
第四，國(guó)內(nèi)外多家機(jī)構(gòu)投資并競(jìng)標(biāo)停車(chē)資產(chǎn)。由于停車(chē)場(chǎng)擁有現(xiàn)金流穩(wěn)定，可以對(duì)抗通脹，國(guó)內(nèi)外資本對(duì)停車(chē)場(chǎng)資產(chǎn)青睞有加。2017年6月14日，KKR宣布收購(gòu)荷蘭停車(chē)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商Q-Park 的股權(quán)，價(jià)值約29億歐元，Q-Park去年?duì)I收8.25億歐元，凈利潤(rùn)8,540萬(wàn)歐元，目前管理車(chē)位超過(guò)87萬(wàn)個(gè)，擁有2,500名員工。
— 停車(chē)行業(yè)未來(lái)的多元化想象空間 —
目前，在停車(chē)產(chǎn)業(yè)尾部還有很多沒(méi)有被挖掘出來(lái)的價(jià)值，即停車(chē)場(chǎng)景的價(jià)值。對(duì)停車(chē)場(chǎng)景的開(kāi)發(fā)，既能增加客戶體驗(yàn)，又能增加附加價(jià)值。停車(chē)場(chǎng)具備較大的公共空間，同時(shí)也產(chǎn)生大量的車(chē)流以及人流，為停車(chē)場(chǎng)的增值提供了可能性。
>>>>場(chǎng)景：倉(cāng)儲(chǔ)的場(chǎng)景
根據(jù)目前的經(jīng)驗(yàn)，般情況下停車(chē)場(chǎng)有5%左右的閑置空間可以拿出來(lái)做倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)。隨著國(guó)內(nèi)物流倉(cāng)儲(chǔ)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)空間的需求不斷提升。地下車(chē)場(chǎng)的空間利用，會(huì)大的契合市場(chǎng)的需求，也會(huì)提升停產(chǎn)場(chǎng)的附加價(jià)值。
>>>>場(chǎng)景二：后汽車(chē)服務(wù)的價(jià)值
目前整個(gè)后汽車(chē)服務(wù)市場(chǎng)創(chuàng)新模式特別多，傳統(tǒng)4S店運(yùn)營(yíng)方式正在接受挑戰(zhàn)，而停車(chē)場(chǎng)這樣巨大的流量是汽車(chē)服務(wù)的重要入口。如果把車(chē)輛的流量入口接入到洗車(chē)、美容、保養(yǎng)、維修、保險(xiǎn)等領(lǐng)域，未來(lái)停車(chē)場(chǎng)將是后汽車(chē)服務(wù)的巨大價(jià)值入口。
>>>>場(chǎng)景三：充電場(chǎng)景
電動(dòng)汽車(chē)這輪的更新迭代，對(duì)于整個(gè)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)的顛覆正在發(fā)生，很多已經(jīng)有明確的禁售燃油車(chē)時(shí)間表，中國(guó)也實(shí)現(xiàn)雙積分制，我們已經(jīng)感受到撲面而來(lái)的電動(dòng)汽車(chē)機(jī)會(huì)。在未來(lái)電動(dòng)汽車(chē)階段，對(duì)于停車(chē)場(chǎng)的場(chǎng)景是高度依賴的，充電的過(guò)程絕大部分會(huì)是在停車(chē)場(chǎng)里完成的，所以未來(lái)很值得想象的。
>>>>場(chǎng)景四：停車(chē)場(chǎng)的廣告價(jià)值
停車(chē)場(chǎng)提供的不僅僅是簡(jiǎn)單的地下停車(chē)場(chǎng)空間，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)還能夠了解到用戶的位移、用戶清晰的畫(huà)像，可以很精確的知道，知道用戶的性別、年齡、消費(fèi)習(xí)慣，從哪里來(lái)，到哪里去，有什么消費(fèi)需求等等。這將是非常精準(zhǔn)的廣告投放，它所具備的廣告價(jià)值是不可估量的。
綜上所述，對(duì)于停車(chē)產(chǎn)業(yè)這樣個(gè)巨大的出行市場(chǎng)，隨著政策頒發(fā)落實(shí)、技術(shù)升級(jí)、金融支持、互聯(lián)網(wǎng)輔助，都為行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)提供了可能性。而停車(chē)場(chǎng)對(duì)沖通脹、穩(wěn)定的現(xiàn)金流、較高的行業(yè)天花板、社會(huì)資本的助力為停車(chē)行業(yè)爆發(fā)提供了強(qiáng)勁的動(dòng)力。
（本文摘自：中融財(cái)富）
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