近日，由金融界主辦，陽光海天停車產(chǎn)業(yè)集團特別支持的金融界價值沙龍以“商業(yè)地產(chǎn) 預(yù)見未來”為主題在深圳舉辦。陽光海天董事長兼CEO閆亮、陽光海天總裁江沁園應(yīng)邀出席，與眾嘉賓同探討停車資產(chǎn)專業(yè)運營如何賦能商業(yè)。
中國經(jīng)濟發(fā)展進(jìn)入新周期，在未來增量市場向存量市場過度的過程中，商業(yè)地產(chǎn)對房地產(chǎn)行業(yè)的重要性在逐步提升。從資產(chǎn)配置的角度來說，成熟市場模式中，商業(yè)地產(chǎn)也是重要的配置方向。而當(dāng)下，技術(shù)和消費變化，又給這個領(lǐng)域帶來更多機會與挑戰(zhàn)。
商業(yè)地產(chǎn)存在怎樣結(jié)構(gòu)性機會，參與者的思考與打法怎樣差異化?如果存量改造將成為新戰(zhàn)場，哪些改造路徑幫助企業(yè)進(jìn)行卡位?商業(yè)地產(chǎn)通過改變物業(yè)功能是否能提升賽道競爭力，實現(xiàn)物業(yè)價值化?停車資產(chǎn)專業(yè)運營如何促進(jìn)實現(xiàn)物業(yè)價值化?
陽光海天總裁江沁園在交流中，回應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)運營中的痛點和難點時提到，“為什么停車管理行業(yè)存在？，我見到的很多商業(yè)地產(chǎn)管理者都不知道自己停車場的收入是多少錢。根據(jù)我們的大數(shù)據(jù)能夠告訴大家，管的不好的，停車收入大概占整體收入的1/20；常規(guī)的或者說管的還可以的，占整體收入的1/10。我們能幫助其提升運營能力，增加收入，是可以讓這個數(shù)據(jù)成為1/6。第二，挖掘更多消費的可能。我們總結(jié)出來些經(jīng)驗數(shù)據(jù)，用戶在免費時段駕車離開的占整體停車數(shù)量的35％左右。我們想如何幫助客戶把這35％的人留下來，能把他轉(zhuǎn)變成消費客戶，這是我們在想的問題。”
陽光海天總裁江沁園
江沁園表示：“各位商業(yè)地產(chǎn)的運營者應(yīng)該思考的是要與專業(yè)機構(gòu)合作，還是自己接著獨立干。北京朝北大悅城我們讓它的峰值停車從8000輛/天漲到了12000輛/天，運營能力提升了50％的能力。有些商業(yè)運營公司，周末車流量比較大的，他就周末開始做些很大的促銷免停政策，平常是個小時免費，周末三個小時免費。這個邏輯不對，因為你好的客戶就沒地方停車。所以在周末，我們的邏輯是應(yīng)該加強收費，而且不要個小時免費，這樣你好的客戶會進(jìn)來。類似以上的基本停車運營商業(yè)邏輯是我們花了這么長時間步步琢磨出來的，現(xiàn)在有個比較完整的資產(chǎn)模型去幫助商業(yè)地產(chǎn)提質(zhì)增效。”
陽光海天董事長兼CEO閆亮在談到商業(yè)場景數(shù)字化背景下，專業(yè)的停車場運營商如何賦能時講到：“停車場作為商業(yè)經(jīng)營配套設(shè)施，主要服務(wù)于商業(yè)重要客戶，如何利用停車場流量入口與出口，在商業(yè)競爭中提高會員滲透率、客單量、二次會員營銷，保持會員與商業(yè)品牌的忠誠度，是未來商業(yè)會員營銷的重點，將直接影響各商業(yè)品牌競爭的結(jié)果?！?/span>閆亮提到：“在創(chuàng)新升級成為驅(qū)動商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)價值遞增的大背景下，停車服務(wù)以其場景的剛需性和頻繁性成為優(yōu)化商業(yè)項目價值體系的核心要素?！?/span>
對于停車場未來價值的判斷，閆亮認(rèn)為：“停車場有兩個價值，是空間價值。陽光海天在十幾年前有中國停車規(guī)劃設(shè)計研究院，幫助中國的些大型商業(yè)做了將近400多個停車場的規(guī)劃設(shè)計，我們推行的理念是停車場是大堂，大型商業(yè)運營質(zhì)的客戶是通過停車場到達(dá)的，希望進(jìn)入到停車場的空間能夠給客戶很好的視覺感受，能夠通過這種場所文化的營造調(diào)動消費的欲望，甚至我們提供的停車場人員服務(wù)能夠充當(dāng)迎賓員的角色，能夠讓客戶感覺到他作為個顧客來到這個‘場景’中被尊重，它其實是空間大堂的概念。第二，場景價值，停車場是流量入口。整個出行過去幾年是比較熱的，衣食住行是分不開的，現(xiàn)在的商業(yè)幾乎都是以體驗式的服務(wù)為主，吃或者是購物，或者是娛樂，跟他的出行是密切相關(guān)的。未來要通過停車場這個重要的引流點，進(jìn)到你的商場這個空間里面引流的點發(fā)揮它的作用，通過用戶的交互能夠?qū)崿F(xiàn)更大的增值?！?/span>陽光海天助力商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展
陽光海天是國內(nèi)規(guī)模，也是產(chǎn)業(yè)鏈全的停車管理公司。閆亮詳細(xì)解釋道：“陽光海天擁有完整的停車產(chǎn)業(yè)鏈，從停車場資產(chǎn)收購、長期經(jīng)營權(quán)租賃，到BOT方式，技術(shù)能力有中國停車規(guī)劃設(shè)計研究院，可以提供站式的解決方案。除此之外，基礎(chǔ)的停車場運營能力和停簡單智慧停車互聯(lián)網(wǎng)能力，從資產(chǎn)端到停車場的B端。陽光海天以運營管理為基礎(chǔ)，其中核心競爭力是資產(chǎn)管理。我們認(rèn)為個商業(yè)停車場從它的服務(wù)、安全需求和客戶體驗出發(fā)，所有商業(yè)運營都進(jìn)入到真正的精細(xì)化運營階段?！?/span>對于陽光海天的資產(chǎn)管理能力，閆亮分享道：“我們在些商業(yè)停車場里面也做些長期經(jīng)營權(quán)的收購，相當(dāng)于幫助停車場做單個停車場的ABS，十年或者二十年資金的次性兌付，由我們來進(jìn)行運營。停車場其實是有穩(wěn)定現(xiàn)金流的運營資產(chǎn)，未來基于停車場產(chǎn)權(quán)方面REITs已經(jīng)在探討，基于這個停車場經(jīng)營權(quán)ABS的探討，是個非常有價值、有意義的趨勢。”從停車產(chǎn)業(yè)助力商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的角度來看，閆亮說：“商業(yè)地產(chǎn)競爭越來越激烈，從初管理停車場不用考慮招商的問題，到現(xiàn)在選擇停車場項目時，需要判斷商場未來業(yè)態(tài)是否有競爭力。這種變化在于中國的停車場比較特殊，它不是獨立的停車樓，基本上都是跟業(yè)態(tài)聯(lián)系在起的。所以我們充分理解商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營，商業(yè)地產(chǎn)與停車產(chǎn)業(yè)是相輔相成的合作關(guān)系。希望通過陽光海天的努力能夠為商業(yè)地產(chǎn)做到些錦上添花?！?/span>
（本文轉(zhuǎn)自金融界原創(chuàng)文章，作者：金融界記者 李沐之）
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