近日，由金融界主辦，陽光海天停車產(chǎn)業(yè)集團(tuán)特別支持的金融界價(jià)值沙龍以“商業(yè)地產(chǎn) 預(yù)見未來”為主題在深圳舉辦。陽光海天董事長(zhǎng)兼CEO閆亮、陽光海天總裁江沁園應(yīng)邀出席，與眾嘉賓同探討停車資產(chǎn)專業(yè)運(yùn)營(yíng)如何賦能商業(yè)。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新周期，在未來增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)過度的過程中，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的重要性在逐步提升。從資產(chǎn)配置的角度來說，成熟市場(chǎng)模式中，商業(yè)地產(chǎn)也是重要的配置方向。而當(dāng)下，技術(shù)和消費(fèi)變化，又給這個(gè)領(lǐng)域帶來更多機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)。
商業(yè)地產(chǎn)存在怎樣結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，參與者的思考與打法怎樣差異化?如果存量改造將成為新戰(zhàn)場(chǎng)，哪些改造路徑幫助企業(yè)進(jìn)行卡位?商業(yè)地產(chǎn)通過改變物業(yè)功能是否能提升賽道競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值化?停車資產(chǎn)專業(yè)運(yùn)營(yíng)如何促進(jìn)實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值化?
巨大的停車資產(chǎn)價(jià)值亟待發(fā)掘
陽光海天總裁江沁園在交流中，回應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的痛點(diǎn)和難點(diǎn)時(shí)提到，“為什么停車管理行業(yè)存在？，我見到的很多商業(yè)地產(chǎn)管理者都不知道自己停車場(chǎng)的收入是多少錢。根據(jù)我們的大數(shù)據(jù)能夠告訴大家，管的不好的，停車收入大概占整體收入的1/20；常規(guī)的或者說管的還可以的，占整體收入的1/10。我們能幫助其提升運(yùn)營(yíng)能力，增加收入，是可以讓這個(gè)數(shù)據(jù)成為1/6。第二，挖掘更多消費(fèi)的可能。我們總結(jié)出來些經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，用戶在免費(fèi)時(shí)段駕車離開的占整體停車數(shù)量的35％左右。我們想如何幫助客戶把這35％的人留下來，能把他轉(zhuǎn)變成消費(fèi)客戶，這是我們?cè)谙氲膯栴}。”
陽光海天總裁江沁園
江沁園表示：“各位商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)者應(yīng)該思考的是要與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，還是自己接著獨(dú)立干。北京朝北大悅城我們讓它的峰值停車從8000輛/天漲到了12000輛/天，運(yùn)營(yíng)能力提升了50％的能力。有些商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司，周末車流量比較大的，他就周末開始做些很大的促銷免停政策，平常是個(gè)小時(shí)免費(fèi)，周末三個(gè)小時(shí)免費(fèi)。這個(gè)邏輯不對(duì)，因?yàn)槟愫玫目蛻艟蜎]地方停車。所以在周末，我們的邏輯是應(yīng)該加強(qiáng)收費(fèi)，而且不要個(gè)小時(shí)免費(fèi)，這樣你好的客戶會(huì)進(jìn)來。類似以上的基本停車運(yùn)營(yíng)商業(yè)邏輯是我們花了這么長(zhǎng)時(shí)間步步琢磨出來的，現(xiàn)在有個(gè)比較完整的資產(chǎn)模型去幫助商業(yè)地產(chǎn)提質(zhì)增效。”
停車場(chǎng)之于商業(yè)地產(chǎn)的未來價(jià)值
陽光海天董事長(zhǎng)兼CEO閆亮在談到商業(yè)場(chǎng)景數(shù)字化背景下，專業(yè)的停車場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商如何賦能時(shí)講到：“停車場(chǎng)作為商業(yè)經(jīng)營(yíng)配套設(shè)施，主要服務(wù)于商業(yè)重要客戶，如何利用停車場(chǎng)流量入口與出口，在商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中提高會(huì)員滲透率、客單量、二次會(huì)員營(yíng)銷，保持會(huì)員與商業(yè)品牌的忠誠(chéng)度，是未來商業(yè)會(huì)員營(yíng)銷的重點(diǎn)，將直接影響各商業(yè)品牌競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果。”閆亮提到：“在創(chuàng)新升級(jí)成為驅(qū)動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)價(jià)值遞增的大背景下，停車服務(wù)以其場(chǎng)景的剛需性和頻繁性成為優(yōu)化商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系的核心要素。”
對(duì)于停車場(chǎng)未來價(jià)值的判斷，閆亮認(rèn)為：“停車場(chǎng)有兩個(gè)價(jià)值，是空間價(jià)值。陽光海天在十幾年前有中國(guó)停車規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院，幫助中國(guó)的些大型商業(yè)做了將近400多個(gè)停車場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，我們推行的理念是停車場(chǎng)是大堂，大型商業(yè)運(yùn)營(yíng)質(zhì)的客戶是通過停車場(chǎng)到達(dá)的，希望進(jìn)入到停車場(chǎng)的空間能夠給客戶很好的視覺感受，能夠通過這種場(chǎng)所文化的營(yíng)造調(diào)動(dòng)消費(fèi)的欲望，甚至我們提供的停車場(chǎng)人員服務(wù)能夠充當(dāng)迎賓員的角色，能夠讓客戶感覺到他作為個(gè)顧客來到這個(gè)‘場(chǎng)景’中被尊重，它其實(shí)是空間大堂的概念。第二，場(chǎng)景價(jià)值，停車場(chǎng)是流量入口。整個(gè)出行過去幾年是比較熱的，衣食住行是分不開的，現(xiàn)在的商業(yè)幾乎都是以體驗(yàn)式的服務(wù)為主，吃或者是購(gòu)物，或者是娛樂，跟他的出行是密切相關(guān)的。未來要通過停車場(chǎng)這個(gè)重要的引流點(diǎn)，進(jìn)到你的商場(chǎng)這個(gè)空間里面引流的點(diǎn)發(fā)揮它的作用，通過用戶的交互能夠?qū)崿F(xiàn)更大的增值?！?/span>陽光海天助力商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展
陽光海天是國(guó)內(nèi)規(guī)模，也是產(chǎn)業(yè)鏈全的停車管理公司。閆亮詳細(xì)解釋道：“陽光海天擁有完整的停車產(chǎn)業(yè)鏈，從停車場(chǎng)資產(chǎn)收購(gòu)、長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)權(quán)租賃，到BOT方式，技術(shù)能力有中國(guó)停車規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院，可以提供站式的解決方案。除此之外，基礎(chǔ)的停車場(chǎng)運(yùn)營(yíng)能力和停簡(jiǎn)單智慧停車互聯(lián)網(wǎng)能力，從資產(chǎn)端到停車場(chǎng)的B端。陽光海天以運(yùn)營(yíng)管理為基礎(chǔ)，其中核心競(jìng)爭(zhēng)力是資產(chǎn)管理。我們認(rèn)為個(gè)商業(yè)停車場(chǎng)從它的服務(wù)、安全需求和客戶體驗(yàn)出發(fā)，所有商業(yè)運(yùn)營(yíng)都進(jìn)入到真正的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)階段?！?/span>對(duì)于陽光海天的資產(chǎn)管理能力，閆亮分享道：“我們?cè)谛┥虡I(yè)停車場(chǎng)里面也做些長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)權(quán)的收購(gòu)，相當(dāng)于幫助停車場(chǎng)做單個(gè)停車場(chǎng)的ABS，十年或者二十年資金的次性兌付，由我們來進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。停車場(chǎng)其實(shí)是有穩(wěn)定現(xiàn)金流的運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)，未來基于停車場(chǎng)產(chǎn)權(quán)方面REITs已經(jīng)在探討，基于這個(gè)停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)權(quán)ABS的探討，是個(gè)非常有價(jià)值、有意義的趨勢(shì)?！?/span>從停車產(chǎn)業(yè)助力商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的角度來看，閆亮說：“商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，從初管理停車場(chǎng)不用考慮招商的問題，到現(xiàn)在選擇停車場(chǎng)項(xiàng)目時(shí)，需要判斷商場(chǎng)未來業(yè)態(tài)是否有競(jìng)爭(zhēng)力。這種變化在于中國(guó)的停車場(chǎng)比較特殊，它不是獨(dú)立的停車樓，基本上都是跟業(yè)態(tài)聯(lián)系在起的。所以我們充分理解商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)，商業(yè)地產(chǎn)與停車產(chǎn)業(yè)是相輔相成的合作關(guān)系。希望通過陽光海天的努力能夠?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)做到些錦上添花。”
（本文轉(zhuǎn)自金融界原創(chuàng)文章，作者：金融界記者 李沐之）
市場(chǎng)合作 010-64477877
